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行业新态势,房企新模式
来源:和君产城发展事业部 | 作者:金元元 | 发布时间: 2020-11-09 | 72 次浏览 | 分享到:


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过往房地产行业特征及房企主流发展模式


1998年中国取消住房实物分配制度,房地产行业才正式开始市场化发展。截至目前,房地产行业已经历了两大发展阶段,目前正进入第三阶段,如下图所示:



1、第一阶段的总体特征

时间:1998-2008年


(1)行业总体特征:

●高速增长:其中2001-2008年房地产开发投资平均年增长率为25。1%,商品房销售面积平均年增长率为18。2%。


●城市化驱动:1998年城市化率为33.35%,2008年城市化率为46.99%,城市化率平均每年增长1.36%,该阶段为城市化加速发展期。


(2)房地产企业总体经营特征:

●资源驱动:企业重点运作土地与资金资源,同时通过跨区域发展拉开事业格局,扩大规模,如金地集团、富力、龙湖北上京城。


●以住宅开发为主流模式。


●粗放式发展:此阶段除了少数标杆房企具备精细化管理能力及较高的专业水平,大部分房企管理粗放,专业能力较差。


2、第二阶段的总体特征

时间:2009-2017年


(1)行业总体特征:


●中速发展:行业增速下降,2009-2017年房地产开发投资平均年增长率为15.4%,商品房销售面积平均年增长率为11.9%。


●资金驱动:此阶段房地产有两轮大行情,分别为2009年与2016年,背后最重要的驱动要素为资金,从下图的M1、M2数据图中可以很容易看出来。


2008年四季度,为应对国际金融危机,中国启动了四万亿投资计划。


2015年6月,在去库存的战略背景下,房企再融资与公司债开启,资金入市;同时,2015年国家推出了棚改三年计划,并且提出棚改货币化安置的理念,2015年与2016年,棚改货币化安置比例分别达到30%和49%,大量的棚改资金从供给端与需求端推动了楼市的繁荣。


●市场周期波动更为明显,如下图所示:


(2)房地产企业总体经营特征:
●市场驱动:通过把握房地产市场周期,依托市场大行情,大量房企实现了规模快速扩张,典型的有旭辉、中梁地产、祥生地产、阳光城等,房地产百强的门槛亦快速提高。


●主流模式:高杠杆高周转支撑下的规模扩张+多元化探索。高杠杆高周转成为众多房企的经营模式,如碧桂园等,同时金融危机后,部分房企开始探索新业务转型,希望培育第二增长曲线。


●管理创新与专业能力建设:为了支撑规模增长的战略目标,众多房企尝试采用合伙人制、跟投机制、专项激励、阿米巴模式等来激励员工,同时持续提升专业能力。


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房地产行业正步入新阶段


自2017年党的十九大提出“房住不炒”的要求以来,房地产行业发生了根本性变化,正步入新的发展阶段。房地产行业的重大变化体现在两方面:


1、政策与市场层面
过往房地产起着重要的拉动经济增长的作用,当经济增长面临压力的时候,国家对房地产调控放松,通过房地产市场繁荣来推动经济增长,呈现出“经济—房地产”之间的反复循环,如下图所示:




上述“经济—房地产”循环从根本上推动了国内房地产市场周期波动,并产生了几轮大的行情。


但是,十九大后,“经济—房地产”之间的循环怪圈被打破,不管经济增长面临多大的压力,政府均坚持不将房地产作为刺激经济的手段,坚持房住不炒。“房住不炒”将成为长期的住房制度安排。尤其本次新冠肺炎疫情期间,已有多地房地产松绑政策被叫停,由此可见政府坚持房住不炒的决心之强。


由此,我们判断未来将难有全国性爆发的房地产大行情,同时,在“因城施策”的政策指导下,全国房地产周期波动会被熨平,取而代之的是都市圈、城市、城市内部板块将呈现房地产周期波动与板块轮动特征。


2、金融层面


2018年以来,房企融资的各个渠道被全面精准收紧。

近两年,国内货币政策由严格去杠杆向结构性宽松转变,加上本次疫情影响,预计未来一段时间货币政策相对宽松,但是国家对资金投放方向始终是明确、一致的:引导资金支持战略性新兴产业、制造业及小微企业发展,限制资金进入房地产领域。


尤其今年8月20日,中国住房城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,提出“三道红线”要求。“三道红线”根据房企负债情况分类管理,避免资金流入高负债房企(一般是高周转企业),短期客观上为房企投资降速,实现防风险目标,长期来看,“三道红线”将促使房企减少挤占社会融资规模,促进实体经济发展。


由此,我们判断房地产企业在较长时期内将持续面临去杠杆、紧缩的金融环境。


我们整体判断国内房地产行业进入新的第三发展阶段,具体特征如下:


1、行业总体特征:
●增速变缓直至低速,行业进入成熟期:行业增长进入平台期,增速总体而言逐渐放缓,同时竞争日益激烈,行业整体盈利水平下降。


●人口驱动:行业增长更多的受适龄购房人口数量变动的影响。


●政策调控:融资受限,现有调控政策逐步向建立长效机制过渡。


●周期波动:市场整体周期性被熨平,而区域、微区域的周期性依然存在。


2、房地产企业总体经营特征:
●能力驱动:过往房企依靠某一或某几种独特能力或资源、依靠市场红利就能快速发展获利的时代已一去不复返,房企需回归经营本质,练好内功,系统化提升综合能力,建立起自己的护城河,以应对更为复杂的外部环境。


●均衡型高质量发展模式:在新的政策、市场、金融环境下,房企过往高杠杆高周转追求快速增长的模式将面临很大的风险,面向未来,房企需采取均衡型高质量发展模式。


房企需采取均衡型高质量发展模式

“均衡型”体现在三方面:
1、能力均衡。


2、目标均衡:

(1)设计合理的增长速度,既要防止增速过高加大经营风险,又不能增速过低导致企业发展落伍;

(2)战略目标需具有多层次及多维度,既要考虑当前需要,又要兼顾长远发展,既要有战略性目标,又要有财务性目标与管理性目标。


3、资源配置均衡:新老业务要有合理的资源配置安排,一方面不能急于开拓新业务而拖累老业务,另一方面对新业务发展要有一定的投资强度,以推动公司业务转型升级。


“高质量”体现在:实现规模、利润、风险控制(核心是现金流安全)三者的有机平衡,稳健中求发展。



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